以下是萊坊上海董事及研究及諮詢部主管楊悅晨接受《點金面對面》訪問的內容：
 
點金：最近幾年內地商業地產的發展狀況和速度如何？
 
楊悅晨：內地商業地產的發展正處於一個高速階段。數據方面，內地8家境內外上市公司、房地產信託的商業地產的租金自2007年以來漲幅高達124%，而同期一線城市住宅租金漲幅僅為43%，所以目前內地的商業地產表現要好過住宅物業。
 
這背後的原因一是因為在住宅市場上，中國政府採取了一系列調控措施，抑制了相關的投資；二是過去十年是中國經濟高速增長和發展的時期，促生了商業和投資機會，也推動商業地產高歌猛進的建設。這兩個原因推高了商業地產的租金。
 
點金：隨著中國經濟進入“新常態”，商業地產的投資是否會過速？
 
楊悅晨：有這方面的考慮，因為內地的商業地產發展過於迅猛。根據萊坊的數據，2014年年底內地主要城市商業綜合體的存量面積已經達到3.3億平方米，較2013年增長17.8%，其中1.5線城市（見註釋）的發展勢頭最為迅猛。例如2014年上半年內地主要城市約有49個綜合體竣工，其中有18個位於1.5線城市，占比36.7%。
 
在發展速度上，二三線城市的商業綜合體的發展速度要超過一線城市。在一線城市，政府開始限制一些超大型和大型商業綜合體的重複建設，例如上海，未來5年商業綜合體的增速處於減速的狀態，年平均增長速度從原本的接近6%降低到百分2.6%-3.6%。因為政府已經看到一些可能過量建設的跡象，所以在採取調整的措施。
 
點金：二、三線城市政府對商業綜合體的態度又如何？
 
楊悅晨：有些政府還沒有意識到問題。因為一旦意識到，必然會在到2020年的的規劃中有所體現。
 
點金：現在商業體建設的速度是否能和目前內地經濟發展的速度匹配？
 
楊悅晨：一線城市和一些經濟發展較快的城市目前還沒有問題，供求基本處於平衡。但未來就很難講，尤其二三線城市由於人口不多，一旦導出人口比較多，消費力不足，前幾年所批的大規模商業綜合體在未來的增長就不太樂觀。
 
點金：有沒有一些指標可以直觀反映目前商業綜合體開發的過量開發程度？
 
楊悅晨：國家層面目前沒有指標來監測數據。萊坊則通過把城市發展綜合綜合指數和實際開發存量與理論值的偏離率來進行判斷，目前存在問題的主要是1.5線城市或者是2線城市，典型存在高風險的城市就有沈陽和長沙，沈陽的商業綜合體開發規模已經達到2,200萬平方米，長沙是1,500萬平方米，超過一線城市北京、上海，由此推算出的實際與理論偏離率約分別高達208%以及127%。
 
另外還可以關注空置率的指標，因為比較容易獲得。瀋陽、長沙這兩個城市的大型購物中心的平均空置率約在18%左右，遠高於一線城市的11%左右，反應沈陽、長沙都有開發過量的風險。空置率的水準保持在10%以下，意味狀況比較良好，如果高於15%就比較有風險。
 
點金：除了空置之外，還有沒有其他風險因素對商業地產造成衝擊，電商的影響會怎麼樣？
 
楊悅晨：市場上很多聲音認為電商發展會對商業綜合體發展帶來一定衝擊，但我個人認為這方面不是最大的威脅。因為電商的衝擊只對個別零售商的銷售有影響，但整個綜合體的開發商是可以根據目前新出現的零售狀態調整運營模式。
 
例如上海新開的購物中心都相應調整了業態分布，有去百貨的趨勢。例如淮海路的APM、靜安寺的嘉里中心都沒有了傳統百貨，且服裝和服飾的比例都有明顯下降，提高了餐飲和娛樂的比例，因為這一領域是電商無可替代的。總體而言，會增加體驗式的服務，從而適應零售新趨勢，在未來還可能引入其他服務，像環球港的藝術方面、K11的展覽這些因素。
 
點金：萬達即將來港上市，它的經營模式您有什麼評價？
 
楊悅晨：萬達廣場是在二、三線城市發展起來，採取的是“農村包圍城市”的做法，到2006年才第一次進入上海，之前其基本上實一個中小城市配備1-2個萬達廣場。
 
直到在周邊城市發展很好之後，它才選擇進入上海，不過在進入上海之後，它的發展速度很快，8年時間里在上海已經開了5個萬達廣場，最新有消息說其在青浦拿了一塊地，計劃建設內地首個萬達MALL，這不同於傳統的萬達廣場，而是以文化娛樂為主，大幅降低零售比例。
 
點金：您如何看待萬達的模式？
 
楊悅晨：這個模式還是不錯。在內地比較成功的開發商，如萬達、華潤（1109）、中糧（31）、綠地（337）中，萬達的發展速度最快，目前覆蓋了全國95個城市，建設了78個項目，未來還有60幾個項目要建，可以說它是內地商業地產開發商中規模最大的，而且它的戰略也比較激進。
 
點金：萬達戰略比較激進，是否需要擔心它的空置率？
 
楊悅晨：因為萬達以購物中心為主體，它的很多入駐商戶都是長期協議的商戶，因此招商方面雖然有一定壓力，不過問題應該都不是太大。具體還是得看未來各個城市發展的規模來判斷。
 
注：1.5線城市指介於一線城市和二線城市之間的城市。在中國，一般來講，北京、上海、廣州和深圳屬於一線城市，省會城市屬於二線城市。一些經濟發展速度已經超過大部分二線城市，但還沒有達到一線城市水準的的城市則可被稱作1.5線城市。萊坊所定義的1.5線城市包括如下9個，分別是：成都、重慶、大連、杭州、南京、瀋陽、蘇州、天津和武漢
 
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