政策影響大 內房重穩定
13/6/2015 18:46
在經歷數年冷凍期的中國房地產市場,一直受到收緊政策影響,表現不振。不過,中央的收緊政策於去年底稍為放寬,令不少投資者重新關注內房股。香港投資者關係協會主席陳綺華博士指出,內房股較受政策影響,投資者應較關注那些能提供穩定回報的公司。
限購鬆綁 再受注視
陳綺華除身為香港投資者關係協會主席外,本身亦為內房公司中渝置地控股(01224)投資者關係部主管。她說,過去數年,中國房地產市場由於政府持續收緊銀根,令房地產交投減少,樓價也下挫。但自去年底開始,政府開始放寬如限購令等的緊縮政策,令樓市交投回升,樓價亦回穩;她相信這主要是因為經濟出現放緩,政府對作為經濟支柱行業之一的房地產業稍作鬆綁,市場交投上升,樓價有所回升。機構投資者興趣因而開始恢復,重新關注內地房地產市場,留意公司的業績和現金流狀況。
所謂限購令,是中央在2010年4月出台的「國十條實施細則」,限制北京家庭只能新購一套商品房的樓市調控等措施,以防止樓價飆升並形成樓市泡沫。這規定其後不但推廣至其他城市,造成交投銳減,不少內房企業因售樓減少,資金出現緊絀。近半年,內房股負面消息不少,更有部分內房公司被政府查封,某些項目未能推進,以致資金回流受到影響等。
陳綺華承認,由於內地房地產市場甚受政策左右,對上市公司的影響也十分大,但有公司遭到查封等,卻只是特殊的例子。作為上市公司的投資者關係部主管,她指出,最重要是快速處理有關的負面消息,即時給予投資者回應有關的處理方案。因為投資者最關心事態的發展,只要能及時向投資者解釋及安撫他們的情緒,便能讓他們放心。
她說,一家具投資價值的內房股公司,最重要是能持續有穩定的回報或增長,而非一年大賺,翌年卻大蝕;同時,企業管理層若能顯示其管理能力,便可在籌劃發展時,盡量避免可能出現的波動。
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第一節
熟悉市場更勝港商
陳綺華表示,與已發展超過30年的香港房地產市場比較,內房市場仍在發展的階段,未臻成熟。就如八十年代的香港,不少人仍是首次置業,屬細屋搬大屋,藉此改善住屋環境的階段。
雖然如此,這並不代表香港發展商在內地房地產市場發展,較內房企業有優勢。陳綺華說,始終「猛虎不及地頭蟲」,中國房地產發展商對內地市場較為熟悉,對顧客口味、產品要求等的了解程度,都勝過港商。而最重要的就是成本問題,她說,不少香港發展商派港人駐守內地,因此成本較高,而且項目拍板要向香港總部取得同意,決策流程比內地企業需時較長。
另外,內地市場空間較大,因此不同區域的顧客對產品的需求不大相同,例如北方天氣比較寒冷,顧客需要與南方不盡相同,若非內地企業,港商要掌握有關情況,也需要一段時間。
估值宜看現金流
至於如何評估一家內房公司的價值,市場一直以來對內房股有不同的估值方法,並無一個統一的方法,隨時間而改變。譬如在5至7年前,不少人以土地儲備去評估公司,認為地價會持續向上,只要擁有愈多的土地儲備,公司估值便可看高一線;近年又有以賣樓數量作計算,卻沒考慮毛利率問題。而且內地較多為預售,未能即時入賬。當然還有以市盈率以及按賬面值折讓來計算估值,不少折讓更高達五成。
她說,國內房地產公司普遍負債率偏高,大概約為60%至70%,較香港同業的20%至30%為高,主要是內地房產市場仍在起步,發展較快,所以會透過融資,藉以增加儲備,但風險會較大。
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第二節
企業透視系列之三
本欄內容由香港財經分析師學會(HKSFA)提供,HKSFA乃CFA協會在香港的會員學會。透過這個欄目,希望增進各界對投資業界的了解。
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