政策影響大 內房重穩定
13/6/2015 18:46
在經歷數年冷凍期的中國房地產市場，一直受到收緊政策影響，表現不振。不過，中央的收緊政策於去年底稍為放寬，令不少投資者重新關注內房股。香港投資者關係協會主席陳綺華博士指出，內房股較受政策影響，投資者應較關注那些能提供穩定回報的公司。
限購鬆綁 再受注視
陳綺華除身為香港投資者關係協會主席外，本身亦為內房公司中渝置地控股（01224）投資者關係部主管。她說，過去數年，中國房地產市場由於政府持續收緊銀根，令房地產交投減少，樓價也下挫。但自去年底開始，政府開始放寬如限購令等的緊縮政策，令樓市交投回升，樓價亦回穩；她相信這主要是因為經濟出現放緩，政府對作為經濟支柱行業之一的房地產業稍作鬆綁，市場交投上升，樓價有所回升。機構投資者興趣因而開始恢復，重新關注內地房地產市場，留意公司的業績和現金流狀況。
所謂限購令，是中央在2010年4月出台的「國十條實施細則」，限制北京家庭只能新購一套商品房的樓市調控等措施，以防止樓價飆升並形成樓市泡沫。這規定其後不但推廣至其他城市，造成交投銳減，不少內房企業因售樓減少，資金出現緊絀。近半年，內房股負面消息不少，更有部分內房公司被政府查封，某些項目未能推進，以致資金回流受到影響等。
陳綺華承認，由於內地房地產市場甚受政策左右，對上市公司的影響也十分大，但有公司遭到查封等，卻只是特殊的例子。作為上市公司的投資者關係部主管，她指出，最重要是快速處理有關的負面消息，即時給予投資者回應有關的處理方案。因為投資者最關心事態的發展，只要能及時向投資者解釋及安撫他們的情緒，便能讓他們放心。
她說，一家具投資價值的內房股公司，最重要是能持續有穩定的回報或增長，而非一年大賺，翌年卻大蝕；同時，企業管理層若能顯示其管理能力，便可在籌劃發展時，盡量避免可能出現的波動。
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第一節
熟悉市場更勝港商
陳綺華表示，與已發展超過30年的香港房地產市場比較，內房市場仍在發展的階段，未臻成熟。就如八十年代的香港，不少人仍是首次置業，屬細屋搬大屋，藉此改善住屋環境的階段。
雖然如此，這並不代表香港發展商在內地房地產市場發展，較內房企業有優勢。陳綺華說，始終「猛虎不及地頭蟲」，中國房地產發展商對內地市場較為熟悉，對顧客口味、產品要求等的了解程度，都勝過港商。而最重要的就是成本問題，她說，不少香港發展商派港人駐守內地，因此成本較高，而且項目拍板要向香港總部取得同意，決策流程比內地企業需時較長。
另外，內地市場空間較大，因此不同區域的顧客對產品的需求不大相同，例如北方天氣比較寒冷，顧客需要與南方不盡相同，若非內地企業，港商要掌握有關情況，也需要一段時間。
估值宜看現金流
至於如何評估一家內房公司的價值，市場一直以來對內房股有不同的估值方法，並無一個統一的方法，隨時間而改變。譬如在5至7年前，不少人以土地儲備去評估公司，認為地價會持續向上，只要擁有愈多的土地儲備，公司估值便可看高一線；近年又有以賣樓數量作計算，卻沒考慮毛利率問題。而且內地較多為預售，未能即時入賬。當然還有以市盈率以及按賬面值折讓來計算估值，不少折讓更高達五成。
她說，國內房地產公司普遍負債率偏高，大概約為60%至70%，較香港同業的20%至30%為高，主要是內地房產市場仍在起步，發展較快，所以會透過融資，藉以增加儲備，但風險會較大。
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第二節
企業透視系列之三
本欄內容由香港財經分析師學會（HKSFA）提供，HKSFA乃CFA協會在香港的會員學會。透過這個欄目，希望增進各界對投資業界的了解。
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