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【點金面對面】上海財經大學陳傑:大城市房市限購短期不會鬆動
17/04/2014 17:13
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以下是上海財經大學不動產研究所所長、上海財大公共政策與治理研究院首席專家陳傑教授接受《點金面對面》訪問的要點:


點金:限購政策是否到了該鬆動的時候?


陳傑:有些地區房地產市場並沒有很緊張,可能會有些變通,但一二線大城市在短期內還沒有鬆動的可能性,因為限購政策不僅是一個經濟動作,還有帶有政治色彩,體現政府對民生的關懷。放鬆限購去鼓勵人們去投資、投機炒房,我覺的在說法上難以成立。


點金:限購政策鬆動的傳聞的產生代表著什麼?房地產調控已經到了反轉的時機?


陳傑:有這種壓力,但同時也涉及地方政府和開發商的利益,從它們的角度當然希望人們不受限制的買房,把需求量釋放出來,但從國家穩定來說,這就很危險。短期內可能刺激需求,但市場會被誤導,開發商因而大量建房,一兩年之後住房市場就會供過於求,引來地方政府債務危機等危險,這是飲鴆止渴的做法,所以如果政府保持清醒的話,不會放開限購政策,至少在大城市不會。


點金:針對政策調控中央現在是什麼態度?


陳傑:中央也受到一定來自地方的壓力,因為調控措施的具體實施還是要靠地方政府來完成;但中央對地方的把控也是有限的,只能通過政治提升和財政約束等手段,但地方政府希望在任期內把房地產搞旺,這樣就可以獲得更多地方財政和可支配收入,地方有很多其他利益的考慮。而中央政府會看的長遠一點,但是也要安撫地方政府。中央和地方是一個互相博弈和平衡的關係。


點金:關於房產稅,之前國土部已經給時間表的出不動產登記制度,是一個積極的信號嗎?


陳傑:當然是積極的信號,但關鍵在於地方的配合,如果中央對地方的把控不那麼強,地方政府又有一些規避手段,抱怨難度很大,地方很多資訊對中央也不夠透明,那推動就有一定困難,所以這個過程中還需要中央政府找到激勵機制。


點金:激勵機制包括哪些呢?


陳傑:讓地方政府的總政官員有內在激勵,能看到中央的大局,並在大局之內能達到利益共用,如果地方主事官員發現跟中央大局保持協調比自己獨立行事有更多收益,就會考慮更加緊密的配合中央的政策。


點金:這樣說來初步試點還是會集中在大城市對嗎?


陳傑:如果有試點,肯定還是集中大城市,因為官員積極性更高,管理規範和基礎條件更好,能易於推廣房產稅。而一些大城市如果土地受到約束,自己也會考慮把土地財政、土地出讓由一次性轉變為長效的房產稅。


點金:住建部近期調研實行多年的共有產權房的試點,主要目的是什麼?


陳傑:這次對共有產權房從國家層面給予了高度重視,可能跟政府高層人士的認可有關。就算地方實驗有一定成效,但要上升到國家政策,還需要慎重和多多探索。


點金:所以您認為這次的調研並不代表將要進行大規模試點?


陳傑:應該說還是想進行大規模試點,但要先有一個流程,去降低不確定性風險。從這幾次的表態來看,是政府高層在推動共有產權房,因此積極性比較大,但不同城市看法還不一樣,如果現有模式問題比較大,那就還會緩一緩。


點金:共有產權房在整個住房市場中比重還是非常小的,如果要對房價產生影響,要滿足哪些條件?


陳傑:要看怎麼定位共有產權房。解放日報上前幾天有我一篇文章談這個問題。如果把其看做跟保障房並列,又不同於商品房,那麼其發揮空間和角色會更豐富。如果僅看做保障房的一種,那麼共有產權房的規模就不可能很大,也會很束手束腳,十分難做。關鍵是看政府對發展共有產權房的目的是什麼,是解決中低收入階層的住房保障問題還是夾心層的住房產權擁有問題。目前政府對這些問題還不是十分清楚,所以需要通過試點去得到不同方面的回饋。


點金:您所建議的第三種房跟保障房和商品房有何區別?


陳傑:保障房只租不售,是為了解決級別住房問題,沒有產權;商品房是完全產權,投資、投機自用都可以。共有產權房介於以上兩種之間,只有部分產權,可以永久居住和繼承,不需要像租房一樣擔心不穩定,但是想作為投資品、去投機炒作又有很多約束與限制。


《點金大中華》逢港股交易日16:30-17:00新城數碼財經台播出
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