奢侈品巨頭開雲等近日要業主減租，因租金占銷售收入達2-3成，在旺區甚至超過一半。過去2-3年，旺區在自由行的帶動之下，租金升幅已經、達到一倍或者7-8成，而現時空鋪也大幅增加，業主應接受現實，調低租金。根據現時續租情況，租金下降2-3成是板上釘釘之事。

 

商鋪和街鋪的租金水平逐漸拉近，在過去零售市況最旺的時候，街鋪價格飆升，商鋪升幅相對健康，現時街鋪租金則回調明顯，放緩甚至出現下調，如果街鋪租金沒有彈性變化的話，零售商的選擇則會受到影響。

 

未來，奢飾品雖然未必會大規模的關鋪，但在銅鑼灣和尖沙咀，中環等地應會陸陸續續結業，搬到其他地方。街上，會見到更多中價品牌。

 

以下是世邦魏理仕商鋪服務部執行董事連志豪接受訪問的全文：

 

點金：奢侈品巨頭開雲等近日開聲要業主減租，否則要脅關鋪，租金占成本比例大概多少？

 

連志豪：香港經營零售的話，租金所佔的成本相當高，可能超過一半。租金占銷售收入的比例來看，約莫二三成，在旺區，往往是超過一半的。

 

點金：業主接受到減租的可能性多大？

 

連志豪：過去的3-4年，街上的鋪位租金已經上升了好多，到現在這個階段，奢侈品面對的消費者的消費也已經減少了。這個情況下，業主還是應該接受現實，因為這類奢侈品的經營壓力的確增加不少，需要將租金降低一些。

 

點金：如果下調，下調多少比例會比較合適？

 

連志豪：大幅減租會比較困難，因為業主都需要收租做回報。我想2-3成的跌幅還是需要的。因為現時銅鑼灣也有些續租的情況，租金下調也正是2-3成左右。

 

點金：除了銅鑼灣，其他地區有無分化？

 

連志豪：其他地區得看有沒有受惠國內遊客消費的影響。過去2-3年，旺區在自由行的帶動之下，令到租金升了好多，例如一倍或者7-8成，這樣就需要面對減租的壓力。如果是一些二三線的區，顧客群基本就不是遊客，而是一些本地消費者，所以過去幾年也沒受到什麼自由行的好處，就沒有減租的壓力，反而續租的時候，依然有升幅的。

 

點金：租金下降幅度會如何？

 

連志豪：零售旺區的租金下降2-3成幾乎是一個板上釘釘的事，因為生意額也跌了這麼多。

 

點金：品牌商和业主现时谁是强势方？

 

連志豪：現在應該是租客比較強勢，過去幾年都是業主強勢，租金也一路上升，升了那麼多。現在，因為租客面對經營壓力大，所以在討論續租或者新租的時候，議價的能力是強過以前的。

 

市面上現在空著的鋪位也是多出很多，在銅鑼灣、旺角逛街都會看到，還有一些雖然已經租的鋪位還沒有期滿，有1-2年的時間，但都想提早結業，所以鋪位的供應在短期內是相當大的。供應量多的時候，業主也需要下調租金，所以零售商和租客的議價能力會強一些。

 

點金：街鋪和商場鋪位的議價能力是否會不同？

 

連志豪：商場的情況不同，在過去零售市況最旺的時候，商場的租金都沒有升好多，因為商場比較關注品牌的組合、行業分佈以及想找一些新品牌或者特色新品牌來香港來吸引人流。所以，商場過去4-5年的升幅是比不上街鋪的，現時，商鋪和街鋪的租金是在拉近的，過去街鋪的租金升得好多，商場是維持一個健康的升幅，現在街鋪的租金放緩甚至下調的時候，兩者的差距也就越來越拉近。

 

點金：租客的行為是否會改變？

 

連志豪：商場會有一定的人流保證，商場的業主會定期舉辦宣傳，也不會受到天氣影響，這些就是商場的好處。缺點就是，商場裡面缺乏宣傳價值，不如街鋪有很大的招聘和廣告位。所以關鍵得看街鋪的業主是否願意將部分的租金進行彈性處理，稍微減低一些，不再是天價，零售商的選擇也會被改變。

 

點金：高端奢侈品是否會出現關店的現象？

 

連志豪：近年，雖然未必會大規模的關鋪，但已經通過不同的媒體和渠道表態不需要那麼多分店在市區。它們在計算營業額后，會將那些沒那麼有利潤的商鋪結業，或者當一個區域有多過一家或者兩家分店的時候，也會將其中一兩家結業。以往我們也都投訴一條街上有太多的珠寶、金鋪，所以未來會平衡一些，見到更多中價品牌。

 

點金：哪些地區商店整合潮會比較多？

 

連志豪：過去幾年最受惠的是銅鑼灣和尖沙咀，中環也是，我預計會有很多奢侈品牌陸陸續續結業，或者搬到那些沒那麼貴的地方。

 

點金：商場有什麼辦法可以幫助現在租戶吸引流量？

 

連志豪：商場的大業主應變都是相當快，會考慮遊客和那些來商場的消費者究竟想買什麼，以往當遊客中意買貴物時，就會開很多珠寶、金飾的店鋪，現在則會陸續引入一些中價的服裝、運動品牌以及食肆，這些是普羅大眾和國內遊客都比較願意花費的地方，一旦商場多引入這些，加上一些宣傳，會很快帶回人流。

 

 

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