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【點金面對面】或者減租 或者我走 零售商喊話香港房東
30/07/2015 17:57
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奢侈品巨頭開雲等近日要業主減租,因租金占銷售收入達2-3成,在旺區甚至超過一半。過去2-3年,旺區在自由行的帶動之下,租金升幅已經、達到一倍或者7-8成,而現時空鋪也大幅增加,業主應接受現實,調低租金。根據現時續租情況,租金下降2-3成是板上釘釘之事。

 



商鋪和街鋪的租金水平逐漸拉近,在過去零售市況最旺的時候,街鋪價格飆升,商鋪升幅相對健康,現時街鋪租金則回調明顯,放緩甚至出現下調,如果街鋪租金沒有彈性變化的話,零售商的選擇則會受到影響。



 



未來,奢飾品雖然未必會大規模的關鋪,但在銅鑼灣和尖沙咀,中環等地應會陸陸續續結業,搬到其他地方。街上,會見到更多中價品牌。



 



以下是世邦魏理仕商鋪服務部執行董事連志豪接受訪問的全文:



 



點金:奢侈品巨頭開雲等近日開聲要業主減租,否則要脅關鋪,租金占成本比例大概多少?



 



連志豪:香港經營零售的話,租金所佔的成本相當高,可能超過一半。租金占銷售收入的比例來看,約莫二三成,在旺區,往往是超過一半的。



 



點金:業主接受到減租的可能性多大?



 



連志豪:過去的3-4年,街上的鋪位租金已經上升了好多,到現在這個階段,奢侈品面對的消費者的消費也已經減少了。這個情況下,業主還是應該接受現實,因為這類奢侈品的經營壓力的確增加不少,需要將租金降低一些。



 



點金:如果下調,下調多少比例會比較合適?



 



連志豪:大幅減租會比較困難,因為業主都需要收租做回報。我想2-3成的跌幅還是需要的。因為現時銅鑼灣也有些續租的情況,租金下調也正是2-3成左右。



 



點金:除了銅鑼灣,其他地區有無分化?



 



連志豪:其他地區得看有沒有受惠國內遊客消費的影響。過去2-3年,旺區在自由行的帶動之下,令到租金升了好多,例如一倍或者7-8成,這樣就需要面對減租的壓力。如果是一些二三線的區,顧客群基本就不是遊客,而是一些本地消費者,所以過去幾年也沒受到什麼自由行的好處,就沒有減租的壓力,反而續租的時候,依然有升幅的。



 



點金:租金下降幅度會如何?



 



連志豪:零售旺區的租金下降2-3成幾乎是一個板上釘釘的事,因為生意額也跌了這麼多。



 



點金:品牌商和业主现时谁是强势方?



 



連志豪:現在應該是租客比較強勢,過去幾年都是業主強勢,租金也一路上升,升了那麼多。現在,因為租客面對經營壓力大,所以在討論續租或者新租的時候,議價的能力是強過以前的。



 



市面上現在空著的鋪位也是多出很多,在銅鑼灣、旺角逛街都會看到,還有一些雖然已經租的鋪位還沒有期滿,有1-2年的時間,但都想提早結業,所以鋪位的供應在短期內是相當大的。供應量多的時候,業主也需要下調租金,所以零售商和租客的議價能力會強一些。



 



點金:街鋪和商場鋪位的議價能力是否會不同?



 



連志豪:商場的情況不同,在過去零售市況最旺的時候,商場的租金都沒有升好多,因為商場比較關注品牌的組合、行業分佈以及想找一些新品牌或者特色新品牌來香港來吸引人流。所以,商場過去4-5年的升幅是比不上街鋪的,現時,商鋪和街鋪的租金是在拉近的,過去街鋪的租金升得好多,商場是維持一個健康的升幅,現在街鋪的租金放緩甚至下調的時候,兩者的差距也就越來越拉近。



 



點金:租客的行為是否會改變?



 



連志豪:商場會有一定的人流保證,商場的業主會定期舉辦宣傳,也不會受到天氣影響,這些就是商場的好處。缺點就是,商場裡面缺乏宣傳價值,不如街鋪有很大的招聘和廣告位。所以關鍵得看街鋪的業主是否願意將部分的租金進行彈性處理,稍微減低一些,不再是天價,零售商的選擇也會被改變。



 



點金:高端奢侈品是否會出現關店的現象?



 



連志豪:近年,雖然未必會大規模的關鋪,但已經通過不同的媒體和渠道表態不需要那麼多分店在市區。它們在計算營業額后,會將那些沒那麼有利潤的商鋪結業,或者當一個區域有多過一家或者兩家分店的時候,也會將其中一兩家結業。以往我們也都投訴一條街上有太多的珠寶、金鋪,所以未來會平衡一些,見到更多中價品牌。



 



點金:哪些地區商店整合潮會比較多?



 



連志豪:過去幾年最受惠的是銅鑼灣和尖沙咀,中環也是,我預計會有很多奢侈品牌陸陸續續結業,或者搬到那些沒那麼貴的地方。



 



點金:商場有什麼辦法可以幫助現在租戶吸引流量?



 



連志豪:商場的大業主應變都是相當快,會考慮遊客和那些來商場的消費者究竟想買什麼,以往當遊客中意買貴物時,就會開很多珠寶、金飾的店鋪,現在則會陸續引入一些中價的服裝、運動品牌以及食肆,這些是普羅大眾和國內遊客都比較願意花費的地方,一旦商場多引入這些,加上一些宣傳,會很快帶回人流。



 



 



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