細價樓泡沫在延
14/3/2015 20:00
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才說,八十年代在浸會修讀經濟學本科畢業後,再負笈英國華威大學修讀經濟學碩士課程。學成返港後一次回母校浸大,得悉學院剛成立財務學系,當年院長是亦師亦友的張仁良教授,在對方邀請下,麥萃才擔任經濟系及財務系的教學工作。一年約滿,他轉教金融學,後來再修讀英國博士學位課程。
麥萃才身兼市區重建局獨立非執行董事及旗下土地安置補償委員會主席,就社會議論紛紛的房屋問題提出建議。他表示,香港樓市的核心問題,在於面對很大需求但供應不足。目前政府嘗試透過「需求管理」的方式,紓緩短需求壓力,這方法有利有弊。好處是能壓制短樓價上升,但壞處是帶來需求扭曲。
現買家被迫買細樓
目前政府透過兩組的需求管理方法限制需求。第一組方法,透過四重印花稅(基本印花稅、特別印花稅SSD、買家印花稅BSD,以及雙倍印花稅DSD),遏抑置業意慾。政府實施辣招以來,SSD先令炒家不見蹤影。對於打算多置套房作為投資的買家,BSD及DSD亦已令他們的持貨時間及成本增加,壓低了需求。
第二組方法,是監管銀行體系風險,透過金管局控制按揭成數及置業人士能承擔的供款額來控制需求。其中收入佔供款比例一項,「將價就貨」的現實情況,限制了置業者能夠選擇上車的物業。對於欲透過按揭證券公司的按揭保險,提升槓桿達到九成借貸額度的買家,政府亦確立了400萬元為上限的界。他指出,上述種種遏抑樓價的措施,構成了一個社會現象——首置用家為達到取得九成按揭上車的目標,積極地追蹤細價樓,在市區已沒可能找得合適的細價樓情況下,構成首置者的熱錢湧到新界如沙田與天水圍等地區,單以天水圍來說,該區樓價2014年已累積升逾兩成。
辣招將需求降低,亦同步將樓市的短期供應凍結。因為SSD令置業者普遍將物業持貨3年,提早賣樓則要承受很高的交易成本。而近期政府進一步將按揭成數收窄,700萬元或以下的物業改變為只能按六成,令一批原本計劃「細屋換大屋」的用家,因首期不足而改變計劃,使用未曾置業的家庭成員的名義,透過九成借貸多置一間400萬元或以下的上車盤。這種勉強上車的做法,一方面令細價樓供應進一步減少,另一面形成了一個細單位需求緊張的假象。
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第一節
撤招後細價樓勢危
麥萃才指出,當港府終有一天取消辣招,按揭安排回復正常水平,過去因應市場消費力而生產的大量細單位,因部分買家重投呎數及銀碼較大的物業,將一下子引發需求轉移,若那時再遇上加息,樓價下行的風險便會增加。他指出政府要平衡公屋戶與私樓的置業需求,近期已將新批核的土地,撤銷了限量及限呎的要求,讓發展商興建更多小單位。他建議置業者先留意加息因素,再看市場反應才作買樓決定,因細價樓所產生的泡沫不容忽視。
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第二節
訪問內容同步於 iMoney 智富雜誌轉載
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