蘇偉文：高樓價繫人工成本

23/8/2014 14:44

身兼房委會財務委員會小組主席的恒生管理學院商學院長蘇偉文教授，認為住屋是根本的需求問題。政府計劃透過增加土地供應解決住房問題，蘇教授卻指，數據顯示香港目前的住屋需求未至於很緊張，反而是因為社會潮流及年輕一代想擁有獨立生活空間，才增加了房屋的剛性需求，令供應追不上。他說，只有加大土地供應力度，才能決解問題，不過現今政府難以取得較大面積的土地，使用過程亦較以前更多限制。

建築人工成本高昂
除了土地供應，政府要面對的，是不斷上漲的建築成本，其中建築工人的薪金，近年更出現急速上升。蘇偉文指過去幾年，工人薪金累積升幅已逾一倍。新樓的建築用料，成本亦水漲船高，以豪宅物業為例，現時每平方尺的用料成本約4,000元，非豪宅的私人樓用料成本亦相差不遠，可能只便宜三數百元左右。人工方面，某些特定工種的工人薪金，往住高出一般工人的薪金約兩倍。
薪金多少還要視乎建築項目的難度。愈難建築的，當然成本愈高，一般來說工人工資約佔物業建造總支出高達一半。蘇偉文說，如果工資不能降低，整體建築成本可以說「低極有限」。再加上發展商承造一個物業項目，需時大約3至4年。當中發展商一定計算「合理利潤」，所以盡管政府免費供應土地，按目前估計的4,000元建築成本及4,000元的假設合理利潤，新落成私人物業每方呎售價也逾7,000至8,000元。
「香港是一個昂貴的城市，92%生產總值都是由服務業帶動。服務業以人力投放為主，要降低成本，只有削減人工，但減薪這舉動，難以被社會大眾接受。」
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公營房屋成本上漲
七八十年代港府可輕易取得土地，興建大型公共房屋，但今時今日，如何拿出土地來興建房屋是政府面對的一大難題。蘇偉文說，今天興建大型房屋的計劃，執行上難度很高，因為規模不夠大的公屋，固定成本攤分不足，欠缺成本效益。他說，房委會財務小組最近呈交立法會的數字，一間公屋的成本價約為70萬元，但按近年的趨勢，成本將會上升。如果公屋項目涉及的地皮質素不佳，例如有大量斜坡，建造公屋的成本更高。測量界估計，每間公屋的成本價有機會上漲至100萬元。
對於一手物業市場前景，蘇偉文認為會「麻煩」一點，原因是成本太高的話，發展商未必願意積極投地及建樓。對於置業者應否上車，他認為這是個人的決定，但必須明白這個決定牽涉長達30年的借貸安排，事前需清楚了解。如果置業是必需品，他認為不論幾貴都要買；如果買樓的目的是純為賺錢，則要小心及明白正面對着一個怎樣的樓市。
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