看好香港才好買樓

16/8/2014 09:22

張一鳴是開元資產管理（01275）執行董事兼行政總裁，亦是著名地產分析師及基金經理。他在理大修讀會計畢業後，隨即在大型會計師行工作。近廿年的工作生涯中，他做過多個行頭。而令他能夠在地產分析界露出光芒的，是得到九十年代星級地產分析師米高堅（Michael Green）的提攜，給予機會踏入證券分析之門。張一鳴其後在美國最大地產基金管理公司Cohen & Steers工作，掌握了房地產信託基金（REIT）的運作與玩法，造就了他加入開完資產管理的機會。

望在中港推動房託市場

開元目前持有6間酒店，REIT的市值規模仍屬較小，他期望可以將規模進一步做大，亦希望推動及改變本地投資者對房託的概念。房託這項投資工具在本地投資市場被形容為「悶蛋」，不過張一鳴曾專注研究西方國家房託好一段時間，他認為這項工具其實很多元化，令他希望出一分力，在內地加以推動房託市場。

談及香港地產市場，張一鳴認為物業價格已差不多到頂。他兩年前曾出版過一本關於如何掌握香港樓市周期的著作，今天回望，他認為兩年前如果政府不是推出俗稱「白居二」的「符合白表資格人士免補地價購買居屋計劃」，樓市很有可能早已見頂。該政策亦改變了本地房產市場的慣性現象，由過往豪宅推動細價樓，調轉由細價樓推動豪宅。在政府打壓樓市的過程中，市場會炒作政策鬆綁的預期，於是便會湧現物業需求，再次推高樓價。樓價出現這種上漲的形態，亦顯示樓市已幾近見頂。
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現需三四成漲幅才穩賺

那投資者現時又是否適宜入市？張一鳴認為，先要考慮當持有物業之後，能否在不虧損的情況下，可以全身而退。他認為，按目前環境，交易成本如稅項、律師費用等等的支出，保守估計需要用樓價的一成至兩成升幅來抵銷。另外，接貨者願意承接樓盤，內裏不少得預期樓價至少出現一成至兩成漲幅。因此，置業者若要買入後仍能全身而退，則眼前預期的累積升幅至少需要三成至四成才算值博。如果沒把握得到這程度的預期升幅而入市，則輸面較大。

另方面，對於有實際置業需求的買家，張一鳴則認為，重點在於購置業物的地方有否競爭力。有競爭力的地方，樓市面對價格回調仍有力回升，反彈力度甚至有望再創新高。他認為香港的競爭力，長遠看有點停滯不前，確有令人擔心的地方。以日本為例，當地人口老化及經濟結構出現問題，令競爭力下降而拖低了房價。所以他提醒本港的物業買家，要睇好香港前景才好去買樓。

內地經濟急速增長，張一鳴估計內地至少需要3年時間，才能在法制及自由度方面追貼香港。目前香港的樓市，仍然可用小陽春來形容，因還有剛性需求。不過三兩年後，當另一個主題爆破，物業價格隨時顯著回落。



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