香港樓市及地產代理的行業生態

1/3/2014 18:35

中原地產亞太區總裁黃偉雄說一個出色的經紀，一定對行業有熱誠以及高端處理問題的能力。自少熱愛睇樓的他，引證了他對行業的熱忱。而少年時在父親的工廠裏，學懂了處理次貨的技巧，令他察覺一個難搞的問題，處理得宜可以帶來不俗的回報。黃偉雄抱有這種態度與能力，再踏入了他喜愛的地產代理行業，一做便三十多年。面對目前的樓市周期，他認為要懂得審度及保持實力，贏了對手再贏市場，才是真正的贏家。

黃偉雄的父親，早在七十年代見證獅子山下的工業興盛期，當年家中開廠生產球類產品，個人性格喜愛跑跳的他，對家中的生意興趣不大。相對於能夠搞新意思，若要日日面對機械，他寧願做些需要創造力的工作。父親見他不願意協力生意，初時反應是黑面，但幸好長兄對家中事業甚為投入，當時黃偉雄口頭承諾了有時間便幫手，老父才肯放他一馬。

跑出來創業初期，他一方面嘗試做地產代理，另一邊做貿易，將台灣生產的人造珠，製出來的畫作及人像產品再轉售賺錢。但最雀躍的還是地產代理生意。80年代地產經紀，黃偉雄跟隨當時的入行傳統，先從大型屋村例如美孚及大古城著手。「當時有很多地區性的地產經紀，未有地產經紀發牌制度，有個別自營者在家中設立辦事處開檔做生意」。他笑說當時不想草草地開設一間「黃仔地產代理」，起步時想走得專業一點，於是在中環租了一個辦事處。
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黃偉雄入行經歷了幾個樓市大浪。80年代末回歸前的移民潮、94年內地宏觀調控、97年亞洲金融風暴、千禧年科網熱、03年沙士，以及08年環球金融海嘯，這幾個大浪教識他怎樣打逆境波。

「面對逆境，人的因素始終排首位。但市場不會直接告訴你下個一個影響因素，需要管理者去估計及策劃對應。市場經常存在突變，重要是有能力估計市場下一步怎樣行。」

他指出，當市場不斷在變而你不能適應的話，這個殺傷力比搶不到客更大。其中一例，是辣招推出至今，二手市場處於低成交，今年發展商在一手市場將擔當主導角色。他們的銷售策略直接影響二手市場交投。二手市場規模龐大，實施的加辣措施表面上限制了業主放盤及買家購買意欲，但整體住房市場的需求分配與購買力，二手樓市一定成往後繼續關注的焦點。地產代理需要懂得面對、適應及審度這個發展趨勢。

低息環境下的物業市場周期，黃偉雄說地產代理無絕對優勢，要看代理能否有效控制營運成本。至於個人物業的投資決定，則認為不宜太急進及要有自知能力。「如果收到的租金未能抵銷自住物業供款的話，便要提高警覺，代表可能玩大咗，因為當加息出現，倒貼的情況可能構力資金壓力，持貨能力強者，要頂得一兩年，頂到個市翻生就是你的世界，頂不到的，便可能要被迫退出市場。」

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內容節錄自「金融賢達堂」節目
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