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房地產私募基金須「因地制宜」

19/9/2015 11:38

私募基金在亞洲市場日漸成熟,當中又以房地產的私募投資最為普遍,尤其是近年中國房地產市場發展迅速,不少機構及私募基金投資者都有參與市場。星峰資本董事總經理楊力指出,房地產雖屬環球行業,但要對本土市場十分熟悉,才能投資得宜。

留意政策與「夥伴風險」

楊力說,從事房地產私募基金多年,成功之道在於對本土市場有深入認識,包括市場的供求情況和增長前景等,都必須進行數據收集和研究分析。他以所熟悉的中國市場為例,不同城市有不同變化,若要深入了解,需要建立不同的資訊渠道,與不同單位核實資料,然後進行分析研究。他指出,要理解當地市況,就非要建立當地脈絡渠道不可。

此外,投資房地產還要視乎地區的經濟發展狀況而推行不同的投資策略,楊力稱,中國仍是發展中國家,屬新興市場,資訊傳遞效率和透明度不高;在這類新興市場投資,一般商談時間較長,且要留意交易對手不一定專業,同時會面對政策干預的可能。他說,在新興市場要作個精明投資者,最重要是與政府政策相配合,但亦不能「過火」,因為投資需要理性,不能盲從。

楊力又提到「合作夥伴風險」,是新興市場較常出現的風險。他指出,在其私募投資生涯當中,甚少夥拍他人投資,縱使有此需要,也會是與相識非常長久、有深入了解的業界合作,鮮有夥拍一些初相識或新市場夥伴。

看好內地住宅及寫字樓

他說,作為項目夥伴,不但在項目上合作,還需要為夥伴帶來增值服務,例如在人才資源、資金市場及項目水平等方面給予免費的顧問意見,這都有助大家建立互信基礎,否則夥伴因素可能成為重大風險的來源。

楊力表示,地產投資囊括很大的範圍,當中有酒店、住宅、商場及寫字樓等,每個範疇都需要不同的專業;相對其他項目,現階段他會專注住宅和寫字樓項目。住宅項目會是一些針對自住的中小戶為對象的大型住宅項目;至於商業寫字樓,除揀選一線城市外,亦會買入一些重點區域質量較差的項目,希望透過資產管理提升產品質量,例如翻新工程等為項目增值。

商場項目方面,由於需要資產管理能力較高,涉及項目管理和高創作力等的專業能力,加上普遍供過於求,所以他暫不會考慮。此外,酒店項目在內地的供應已過多,難以賺取利潤,故也不在目前研究項目之列。

私人投資者靈活具彈性

楊力說,投資房地產,私人投資者不一定遜於機構投資者。當然,作為機構投資者,在揀選投資項目、策略運用都較為專業,投資期上一般為5至7年,甚至長達7至9年;私人投資者則擁有較大的彈性,只要投資看法一致,兼具靈活和決策快速的優點,私人投資者有時更勝一籌。不過他強調,最終是否成功和具盈利能力,還要視乎能否低價買入和提高回報率等因素,所以事前的研究分析,以及果斷決定,都是直接掛鈎的要素。

楊力指出,在新興市場投資房地產,由於透明度和道德差異,風險會較高。歸根究柢,要先行對市場具一定熟悉程度,才能制定較具創意和適合當地的投資策略,例如不同地區在執行各種稅制和各環節的政府審批上會有不同的決定,需要根據各種資產的退出形式,在收購時充分考慮符合當地政策的最佳策略,控股結構或往後重組的可能性,以達到最優化回報。在合資項目上也要通過一些優先股權取得優先回報等的策略,保障風險下限。

就人民幣滙價風險,楊力認為貶值趨向較大。因此,在投資內地房地產時,將根據投資者需要買賣結構性產品,為借入的人民幣進行對沖;貸款亦在內地進行,以減低借貸帶來滙率風險。

至於退市,雖然有投資銀行會以巡迴路演的方式為項目招買家,楊力卻認為與業內有興趣人士私下洽談更為容易。他指出,現時對達到穩定出租率的內地一線城市商業房地產有興趣的買家,主要為核心策略基金、房地產信託公司,以及金融機構等。


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私募股權投資系列之四

本欄內容由香港財經分析師學會(HKSFA)提供,HKSFA乃CFA協會在香港的學會會員。透過這個欄目,希望增進各界對投資業界的了解。


 



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