樓市下調空間大
3/5/2014 12:00
不喜歡對著數字的話，分析研究可能是一個頗悶的行業。美聯物業首席分析師劉嘉輝，他於九十年代入行，本科修讀經濟及統計學。先後曾經在政府統計署、經濟研
究中心、投資銀行，以及測量師行工作，主力研究及分析香港地產物業市場。由九十年代初樓市飛升至1997年，之後回落，到2003年樓市再從谷低升，到金
融海嘯之後又升，他認為樓市最有趣的地方，是每次調整後出現的反彈上升浪，各有不同的原因，樓市升跌的劇情，受不同因素所支配。香港過去出現的幾個大型經
濟周期，樓市對整體經濟發展有很大的影響力。
樓市每次出現大變化，令劉嘉輝學得新的分析角度，亦是令他多年仍想留在這行發展的原因，懂得觀察歷史，對分析員來說，對強化及銳利分析，起重要作
用。「樓價預測下跌，要知道為甚麼跌？要跌多少？怎樣計算樓價下跌的幅度，是一門很大的學問。」他說分析員需要懂得從錯誤中學習，亦需要懂歷史。劉嘉輝認
為，成功的分析員，不應被市場放甩，緊貼留意地產市況及種種政策，建立屬於自己的分析框架。
樓市辣招已經執行了一段時間，在預料加息下，樓價將會怎樣？劉嘉輝指出，分析的方向，簡單地說，過去幾年市場的落成量太少，而息率則自2008年以
來維持低位至今，未來的息口走勢只會有升冇跌，所以樓價定有下調空間。「政府銳意增加土地供應，過去幾個季度政府積極賣地，未來幾年一手私人物業供應量有
七萬幾個，息口與供應量同時上升，預計上升幅度還要較預期快的話，短線對樓市有一定下調壓力，預料樓價的波幅空間約有10%。」
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第一節
他指出，因為現況業主未有沽樓壓力，偏低息口，上調利率影響需求。加息其實不單只影響需求，還影響二手市場的供應。「過去多年低息，很多人喜歡買樓
作為投資，假設息口上升，連帶存款利率向上，料有人會把手上物業沽售，將回籠資金放入銀行體系，賺取約3%的回報。」這情況有機會令二手市場，多了業主放
盤，導至二手樓供應增加及格價下跌。配合一手樓因住宅單位及土地供應量增大，這將逼令樓價有較大的下調空間。
QE運作至今已進入退市階段，香港樓市受上述種種因素壓制，未見政府短期有意改變辣招，樓價及成交量將繼續處於膠著的狀態。過去六個月，二手樓的成交量每個月少於三千宗，樓市”正常”的日子，成交量最少也七八千宗，”好好”的月份，更曾出現過一萬三千宗以上。
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第二節
「香港的息口跟美國行，經濟則靠近內地走。目前內地經濟雖好但有放緩跡象，相反美國經濟好轉，甚至有機會加息，這兩種局面，對香港的樓市可能會帶來
較大的衝擊。觀看香港樓市的歷史，跌得最急的時代是1997及2003年，當時官方政策的反應未算快捷，他個人認為香港的樓市，應該有一個更具彈性的安排。
不論內地或香港，劉嘉輝說，近年政府實施政策的參與度大了很多。展望未來幾年，估算短期樓價不會出現很大的跌幅，但因為供應及息口上升，招辣不變的話，預料樓市很明顯地將出現供求不平衡的狀況，料樓價下跌兩三成並非一個很過份預測。
 內容節錄自「金融賢達堂」節目
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