今年樓市，在環球經濟不景下，升勢仍然持續，使很多人跌眼鏡。筆者認為香港樓市的瘋狂飆升有兩個主要原因：（一）心理因素；（二）土地供應不足。

先說心理因素。過去20年，當利率大幅下降，全球不少地區的樓市都進入一個世紀大牛市；在樓市賺了錢的一代人，他們形成了一個投資房地產的cult（是指一種投資信仰，正如現在國際投資者正在辯論“cult of equity”的股票投資是否消失），建立了一個“有買貴沒買錯”的歪論（這並非理性投資）。

在這個心理因素的cult下，什麼“可負擔指數”等不再可以用場，正如LV一個名牌手袋，比起平均收入高很多，但仍然備受追捧；政府所做的少收少補的策略，正如做一些政府品牌的手袋一樣，不會影響LV的價格，唯一的辦法，就是大量做LV手袋（即是增加私樓的土地供應）。

不過，大量做LV，LV不再矜貴，也不會有人想再要；所以，大部份人不想要把LV變cheap，只是希望自己買到一個特價的LV；同樣地，市民並非要政府大幅推地，只是希望自己能買到特價的房子。買自住的房子，是lock-in了一世的living expenses，減少不穩定性，無可厚非，不過，投資房地產，便要留意內地經濟放緩，會否對這個投資cult有所影響。

談到土地供應的問題。

可能讀者會問：“這怎麼可能？政府是香港土地最大的莊家，怎可能沒有供應？肯定只是政府不敢推出來，你看董生推出的8萬5已經可以把樓市一手推倒！”

事實上，政府不是沒有地；問題也不單是政府“造地”需時，不單是政府停止了“造地”一段時間（所以“土地儲備”不足），而是因為政府看似對“造地”過程失去了控制。

香港政府或許有地，但是，“造地”的過程非常困難，政府看似愈來愈沒有把握。顯現易見，新政府推出「梁十招」、港人港地，並承諾增加土地供應，但是樓市沒有任何回軟的跡象。為什麼？因為“出招”前，政府已經不斷“出口術”，承諾會致力使樓市降溫，市場普遍採取觀望態度，對政府的“底牌”有所忌諱；不過，“出招”後，市場看清了政府的“底牌”，特別在供應方面，連床下底的幾千個政府GIC用地，也要來出來充數做住宅，證明“找地難、造地更難”，從而知道政府的“底牌”只是“兩條3”，而不是“兩條A”。於是，之前政府“說得愈大”，之後開牌的反效果愈大，怎至製造了些恐慌性購買的心理。就算是政府GIC用地，也不能“話建就建”，話說沒完，城規會已經收到不少當地居民的反對聲音。

有說：“由於增加供應是長遠的解決方法，正所謂遠水不能救近火，所以，樓市才會繼續飆升。”

筆者認為，“遠水不能救近火”不是樓市狂熱的主因，真正的問題是，市場認為未來足夠的供應是“海市蜃樓”，是“空中樓閣”，只是政府嘗試去管理預期，而非真實能夠做到的。如果市場確信在未來“遠處”有無限量的供應，政府不用多說，樓價已經向下倒了。

比方說，造地需要時間，但talk is cheap，如果政府能預先“賣期貨”（樓花），三五七年都可以；市民買到了樓花，才能證明政府有真實的土地供應。市民能買到未來能“上樓”的安心，便能解決不少社會和樓市的問題。事實是，政府無論是“私樓”或是“資助房子”，都沒有辦法指明哪裡有供應，可以在什麼地方建房子。

現時本港每年居住單位的自然需求量約2.5萬，但曾蔭權執政七年期間，私樓的新供應單位平均一年只有1萬個，經過時間累積，房屋問題的缺口已惡化下來。

筆者認為，由於土地供應不足，香港不單面對發展的困難，更會加深社會矛盾。現在不單是私樓不夠、公屋居屋不夠、寫字樓商場酒店也同樣不夠。

政府的兩難是，如果不再呼籲社會正視這個非常逼切的危機，只會進一步把香港推向土地不足所引起的種種問題；但如果承認“找地難、造地更難”，只會製造恐慌情緒，把樓市推向一個更不可負擔的水平。